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牛刀:三线城市房价下调要到2010年

来源:互联网 作者:佚名 时间:01-19 23:05:20 浏览:

 

 

许多三线城市的网友不断追问:其它城市的房价都在下降,怎么我们这里的房价还没有动啊?牛刀,你能不能多谈谈三线城市?我们现在已在水深火热之中,一个月收入绝大多数只有1200元至1600元,而房价这两年已经从800多元涨到2800元啊。怎么办?

 

这些网友很分散,有大同、铁岭、绵阳、唐山、九江、安庆、怀化、凯里、桂林等等,有些城市,我很熟悉,有些城市还没有没有去过,因此,我只能从大的趋势上和大家一起交流。
 

中国的房价出现暴涨,最早的城市是深圳,随后才是广州、上海、北京等。而最早出现回调的也是深圳等一线城市。一线城市的房价泡沫其实在2008年已经开始破灭,其主要特征就是土地大量流拍或者以起拍价成交,大量三高产品滞销,成交量大幅萎缩,许多楼盘缓建延期开发等,应该说,中央政府的宏观调控促成了楼市的软着陆,因此,没有出现个人房贷的大规模断供和开发商的大规模倒闭。


随后才是二线城市出现回调。这些城市主要包括南京、杭州、长沙、重庆、成都、大连、西安等投机炒作比较严重的城市,这些城市真正开始回调是2008年7月以后,但来势比较凶猛,主要原因是政府没有控制土地供应的节奏,大规模炒作地王,使住宅产品结构失衡,许多城市高中端产品严重供过于求,而低端产品又过于稀少,要解决这些矛盾,需要一个过程。这个过程,有可能是两年。

 
从发改委的数据来看,大多数三线城市房价真正出现暴涨,是在 2007年9月27日房贷新政后,也就是深圳开始回调时。因此,三线城市房价暴涨,本质上和一线城市是不一样的,一来没有产生大规模的地王现象,二来投机炒作也不严重,整个出现的是补涨的格局。在经济学上,产品价格的补涨是一种价值重估的过程,这种情况通常发生在严重通货膨胀时期,如果没有发生全球性的经济危机,通货膨胀没有得到根本抑制,那三线城市房价的回调是很难设想的。

 
现在的情况是,中国的CPI已经从当时的7%左右下降到了2%左右,当年的严重通货膨胀已经开始消失,中国经济有可能会发生一个短期的通缩的过程,那么,大的经济环境开始促使三线城市房价进行回调。这种回调的决定因素有两点,一是三线城市居民的可支付能力减弱,二是经济回调促使开发商建筑成本、拿地成本、运营成本大幅降低,房价下降的大趋势已经开始形成。
 

准确的说,2009年三线城市房价开始形成回调趋势。我们可以多关注一下本地成交量的变化,一般来说,许多三线城市在2009年年中,成交量开始出现萎缩,市场开始对前期开发的楼盘进行产品结构和价格的内在调整,一些楼盘会因价格原因出现滞销,供求双方开始僵持,最后的结果是房价下调。但是,因为三线城市的需求状况和一二线城市不一样,这种僵持的过程会比较长,因此,三线城市出现房价的大规模下调是新产品的推出。

 
新产品的大规模成批量上市,短则一年,长则两年。我们可以设定这样一个时间节点,那就是新拿的住宅用地价格较低的一般发生在2008年7月以后,建材成本的大规模下降是发生在2008年的10月以后,这个时期同时发生央行的大幅降息,国家减免交易环节的税费,那么,三线城市房价出现大幅下调的时间最早应该发生在2010年的7月以后。所以,三线城市的网友经济不是很宽裕,应该在2010年后考虑买房。

 
当然,房价的走势还与社会保障住房的推出规模有关。这点,各个城市是不一样的,一般认为,社会保障住宅主要用于解决中低收入家庭的住房问题,推出规模大则对房价影响大,推出规模小,对房价影响也小,因此,我们要综合考虑各种对房价有影响的因素,选择是否出手购买。