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房价撑竿跳或将触顶

来源:互联网 作者:佚名 时间:05-15 07:59:15 浏览:
轰轰烈烈的楼市“春季攻势”,开始显露疲态。“五一”房展会之后,各地买方观望情绪重新出现,部分城市的成交数据亦有所下滑。

  北京房地产交易信息网数据表明,5月上旬,北京新建商品房中的期房和存量房,与上月同期相比分别下降13.13%和22.47%。

  5月楼市或见顶

  这波楼市“撑竿跳”,极有可能于5月或6月见顶。导致这波行情的动因有三:一是,刚性需求被狠狠地压抑了一年多,2009年全国商品住宅成交量下跌约两成,而一线城市则被腰斩,上海更狂跌65%。2007年的非理性繁荣迅即转为非理性杀跌。二是,政策利好,自去年下半年以来,中央和地方的诸多政策利好,实质上为部分买家降低了约两成的购房成本。三是,卖方降价,尤其去年第四季度,降价两成左右的楼盘遍地都是。

  然而,随着春季攻势的展开,这三重利好亦随之缩水。刚需集中释放,部分改善需求有所复苏,但在投资需求尚未明显入市之前,自住需求需重新积聚势能。政策步入瓶颈期,国家相关部门明确表态近期将不会出台新的利好,二套房贷政策已经重新收紧。卖方不再继续降价,或者减小打折幅度,许多楼盘价格已比去年年底上涨一至两成。而刚性需求对价格的弹性较大,与价格呈负相关关系。在改善需求和投资需求不能有效跟进的情况下,成交量回落实属必然。

  其实,春季楼市回暖,基本上年年都有,这是房地产市场的重要季节性规律。2008年3月,部分城市也曾出现成交反弹,但只是昙花一现。只有2007年楼市能由春季回暖演变成夏季狂热。这与宏观经济密不可分。本轮中国经济增长周期从2002年开始,GDP迈上9%的增长平台,2007年达到13%的繁荣顶点。与之相随,国内出现流动性泛滥局面,资产价格迅猛上涨,楼市亦不可避免地涌动投资投机性需求;同时,在人民币快速升值的预期下,国际热钱源源不断地涌入国内,为股市楼市“风助火势”。

  而目前情形与2007年反差甚大。今年第一季度,GDP增长仅6.1%,创下近十几年的最低值。前4个月虽有超过5万亿的新增银行信贷,可绝大部分资金进入了与国家投资项目相关的大型国企,部分资金还滞留在金融体系中,最具活力的民营经济并无任何起色。另外,境外热钱从去年下半年开始,呈外流趋势,新的投资需求并未形成。在这一形势下,部分学者居然认为,下半年中国楼市将重现2007年的“雄风”,未免盲目乐观。

  市场尚未调整到位

  笔者研究发现,中国楼市存在10年左右的中周期,以及2—3年短周期。

  从中周期分析,2008年开始的调整期应持续3年左右。在宏观经济如此严峻的情况下,仅仅一年时间,房地产市场不可能调整到位,突出表现在一线城市房价依然偏高。

  因此,今年楼市的大力度反弹有点反常,尤其是从3月开始,全国70个大中城市房价环比重新上涨,意味着一线城市房价泡沫在尚未完全挤出之前,却又重新被吹大。这对于楼市中长期的健康发展非常不利,也必然拉长本轮楼市调整时间。

  从宏观经济面分析,今年前4个月,确有部分指标显示经济有复苏迹象,但在外需和国内消费需求真正好转之前,经济复苏之路注定不会平坦。而且,近期在个别指标上,学界存在一些争议,比如近两个月发电量明显下降,而工业增加值却出现正增长。

  与之相适应,眼下的楼市有点像逆水行舟,不进则退。前4个月反弹,并不意味着接下来仍然会持续繁荣数月,更谈不上大势已呈“V”形反转。笔者更倾向于认为近两个月内,全国楼市反弹会触顶回落,虽然2009年总体好于2008年,可下半年情况会比上半年逊色一些,明年或后年才有可能真正摆脱低迷,步入新一轮增长。